抵押登记的内容与合同约定不一致时如何处理？

一般抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的一种担保形式。

房地产抵押登记机关在办理房地产抵押登记中，对抵押权人要核发《房屋他项权证》，该证书上都存在“债权数额”一栏。对于抵押(最高额抵押不在本文探讨之列)而言，《房屋他项权证》所记载的“债权数额”与抵押担保范围是什么关系?抵押权人的优先受偿范围是否以《房屋他项权证》上“债权数额”栏记载的金额来确定?实践中据此认定不一，本文做一梳理。

一、抵押的概念及抵押担保范围

1、抵押的概念

根据《物权法》第179条的规定，一般抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的一种担保形式。

2、抵押的抵押担保范围

所谓抵押担保的范围，就是指抵押关系成立之后，债务履行期限届满债务人未履行债务，债权人要实现抵押权，在什么范围内优先受偿的问题。《物权法》第173条规定:担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。《担保法》第46条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有规定的，按照约定。

3、抵押中被担保主债权与抵押担保范围之间的关系

抵押所担保的主债权是已经发生的、确定的，由此确定的主债权所产生的附随债权，包括利息、损害赔偿、实现债权、抵押权的费用等则属于可以纳入抵押担保范围的债权。换言之，必须是抵押合同约定的主债权所引起的附随债权才有可能被划入抵押担保范围，而主债权则必然包括在抵押担保范围内。因此，被担保主债权与抵押担保范围是抵押合同中必备的两个条款，不能相互混淆，彼此取代。

《物权法》要求抵押合同应当采取书面形式。根据《物权法》第158条、《担保法》第39条之规定，抵押合同的必备条款包括:(一)被担保的主债权种类、数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;(四)抵押担保范围。

由此可见，在抵押合同中“被担保的主债权数额”与“抵押担保范围”是两个不同的合同条款。

二、抵押权设立时应在登记簿上记载的事项

根据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律和行政法规，住房城乡建设部制定了《房屋登记办法》(建设部第168号令)(下称《办法》)和《房屋登记薄管理试行办法》(下称《试行办法》)，并于2008年7月1日起施行，依据《办法》第44 条的规定，一般抵押权设立登记时，房屋登记机构应根据当事人提交的材料，在房屋登记簿上记载以下三项内容:其一，抵押当事人、债务人的姓名或者名称;其二，被担保债权的数额;其三，登记时间。由此可见，抵押担保范围不是一般抵押权登记必须记载的事项;而“被担保债权的数额”在《试行办法》中已明确为“被担保的主债权数额”。所以被担保的主债权数额是他项权证必须记载的事项。

三、《房屋他项权证》中的“债权数额”并非等同于抵押担保范围，不能适用《担保法司法解释》第六十一条的规定，否定抵押合同中约定抵押担保范围的效力。

1、抵押担保范围不应以主债权而应以合同约定来确定。

根据《物权法》第173条和《担保法》第46条规定，担保物权的担保范围可由当事人约定，包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。因此，抵押权人优先受偿的范围而应根据约定抵押担保范围来确定。

《担保法司法解释》第61条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。因担保的主债权数额与抵押担保范围是两个不同的概念，因此该条无法适用。

2、房管部门通用的《房屋他项权证》中的“债权数额”应理解为“被担保的主债权数额”，而不是抵押担保范围。

目前，江苏地区所通用的他项权证只有“债权数额”一栏，在办理房地产抵押登记时，“债权数额”栏通常都是根据《抵押合同》中的“被担保的主债权数额”登记为债权本金的，根据《办法》的相关规定可知，“债权数额”应理解为《抵押合同》中约定的“被担保的主债权数额”。

3、将“债权数额”理解为抵押担保范围，即未尊重当事人的意思自治，也不符合法律、司法解释的立法本意。

实践中，在设定抵押权时，抵押权人当然以为所有债权(包括本金和附随债权)全面、充分设定担保为目的。因此，利息等附随债权尽管事先不能确定，但都是基于本金产生的，其发生也必然在抵押人、抵押权人的预期之内。如果设定抵押对于抵押权人而言，只能就主债权数额优先受偿，那完全不符合抵押权人设定抵押权的初衷，也不符合抵押人的认知。根据《担保法》司法解释第五十一条关于“抵押人所担保债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力”的规定，抵押的优先受偿范围应根据《抵押合同》约定的抵押担保范围确定，以实现抵押权时抵押物的价值为限。

如果《抵押合同》约定了抵押担保范围，却以《房屋他项权证》记载的“债权数额”作为优先受偿的范围，那就是变相缩小抵押权人的优先受偿范围，这是完全不符合当事人真实意思表示的。

综上所述:我们认为，以《房屋他项权证》中“债权数额”一栏记载的金额认定一般抵押中抵押权人的优先受偿范围，既不符合法律的规定，也违背了当事人意思自治的精神。在《房屋他项权证》未登记抵押担保范围的情况下，不能将债权数额与抵押担保范围混为一谈，而仍应以抵押合同约定的抵押担保范围来确定抵押权人的优先受偿权，以维护抵押权人的合法权益。

购房合同和房产抵押登记哪个有效

购房合同 及 房产抵押 登记都有效：购房合同是买卖双方的真实意思表示，在签订之时就已经发生法律效力;房产抵押登记也有效，不动产作为 抵押 的，必须向 不动产登记 机构办理抵押登记。 《 民法典 》 第三百九十四条 为担保 债务 的履行， 债务人 或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给 债权人 的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现 抵押权 的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以抵押合同的内容为准。

抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以抵押合同的内容为准。这句话是错误的。

二者不一致的，应当，以登记记载的内容为准。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》：

第五十条　以担保法第三十四条第一款所列财产一并抵押的，抵押财产的范围应当以登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。

第六十一条　抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的怎么办

法律分析：二者不一致的，应当，以登记记载的内容为准。抵押财产的范围应当以登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。抵押，是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第四百条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。

第四百一十九条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

贷款时借款合同金额和抵押合同金额不一致

一、贷款时借款合同金额和抵押合同金额不一致

抵押

二、借款金额和抵押担保金额

借款金额和抵押担保金额需相等。抵押物价值低于借款合同的金额、或是仅以抵押物担保部分借款金额的：为保证债权能全部得到清偿，再要求抵押人或债务人提供补充抵押或是其他担保。

三、抵押金额是什么意思？

意意思是交的定。比如看好了某一套房子想买，那么就要先交定金。防备卖给了别人。那么定，金交的就要开收据。然后签定合同的时候。将定金作为预付款，买了就将总房款减去预付的定金。剩下的就是还要交的房子款。当接房子时就要把收款收据拿去换正式发票

四、贷款时借款合同金额和抵押合同金额不一致

1、你这话没说明白，不好分析，什么叫“抵押合同上的金额和借款合同上的金额不一致”？是抵押合同中提到的借款金额与借款合同上约定的借款金额不一致、还是抵押合同中确定的抵押物的价值与借款合同不一致？还是抵押合同中的表述为“以某物为借款xxx元抵押”？

合同上的金额不一致，会有什么影响”：2个合同都合法有效，只是在到期不能偿还债务、拍卖抵押物还债时可能有影响：

（1）如果是抵押合同中的表述为“以某物为借款xxx元抵押”、而且是借款合同中的金额

：那么，借款合同中约定务，只是借款合同中超过抵押合同中金额的部分后，只能按抵押合同中的金额优先受偿、剩余的拍卖款仍然归还抵押物所有人、不能再用来偿还借

（2）如果是“抵押合同中提到的借款金额与借款合同上约定的借款金额不一致、并没元债务抵押’的意思”：借款金额应以借款合同上的数额为准，因为借款合同是主合同、抵押合同只是借款合同的从合同，对于主合约定为准了，抵押合同主要是确定抵押物价值和抵押权的，其中提到的借款金额只能作为参考。

（3）如确定的抵押物的价值与借款合同不合同中借款的金额”：在借款金额中超过抵押物价值的部分可能无法得到清偿的保障。

3、“应该按照那个为准？”：2个合同都有效，但照哪个为准根据不同情况见上。

4、处理？”：

（1）找债权将两个合同更改成一致、或是将意思进一步明确。

（2）如果抵押物价值低于借款合同的金额、或是仅以抵押物担保部权能全部得到清偿，应再要求抵押人或债务人提供补充